Baufinanzierung                                                                                                            

wie viel das geplante Bau- oder Kaufvorhaben
    Sie insgesamt kosten wird,
 

Diese ganze Rechnerei würden Ihnen zwar auch die Geldinstitute abnehmen. Hierbei aber besteht immer die Gefahr, dass man Ihre finanziellen Verhältnisse nicht richtig erfasst und Ihren Finanzierungsplan etwas zu "optimistisch" erstellt.

Setzen Sie sich also in Ruhe hin, und stellen Sie Ihre eigene Kalkulation auf. Niemand kenne Ihre finanzielle Situation besser als Sie selbst. Zur Erleichterung dieser Arbeit bieten wir Ihnen Checklisten, die Sie in der Menüleiste unter "Downloads" finden.
Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch gerne persönlich bei der Ermittlung Ihrer persönlichen finanziellen Situation.

Noch ein wichtiger Tipp bevor Sie loslegen:

Lassen Sie sich durch den verständlicherweise starken Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht dazu verleiten, die Kosten oder Ihre finanziellen Möglichkeiten zu optimistisch einzuschätzen! Spätestens wenn Ihnen die Belastungen über den Kopf wachsen, werden Sie erkennen, wie verhängnisvoll dieser Fehler sein kann. Zigtausende von Zwangsversteigerungen jedes Jahr sprechen da eine deutliche Sprache!

Sie wollen bauen

Dann haben Sie sich natürlich schon etliche Angebote erstellen lassen und sich für Ihr Traumhaus entschieden. Nun stellt sich die Frage: Welche Kosten kommen dazu?

Zunächst muss natürlich das Grundstück erworben werden. Vom Kaufpreis werden 3,5% Grunderwerbssteuer fällig. Zusätzlich kommen Erwerbskosten für den Notar und andere Gebühren auf Sie zu. Auch Erschließungskosten für Siel, Strasse, Energie müssen Sie tragen.

Fassen wir kurz zusammen:

• Formularbeginn
• Grundstückspreis
• Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis)
• Erwerbskosten (Notar u. andere Gebühren)
• Erschließungskosten (Siel, Strasse, Energie)
• Baukosten inkl. diverser Nebenkosten

In der Regel werden bis zu 80% des angemessenen Kaufpreises bzw. der angemessenen Herstellungskosten fremdfinanziert. Das heißt, dass Sie mindestens 20% selbst aufbringen müssen. Je mehr Sie schaffen, um so geringer nachher die Belastung. Und auch diese wird sich in Grenzen halten, da eine Finanzierung mindestens 10 Jahre läuft.

Zum Eigengeld (womöglich ergänzt durch familiäre Darlehen und öffentliche Mittel werden die Eigenleistungen addiert. Den Preis für ein Haus können Sie nämlich verringern, z.B., indem Sie die Fundamentgrube selbst ausheben oder die Malerarbeiten übernehmen. Vielleicht haben Sie ja auch in Ihrer Verwandtschaft einen Klempner oder Fliesenleger. Durch Eigenleistung können Sie schnell ein paar Tausender sparen!

Vielleicht haben Sie aber auch die Möglichkeit, von einer Gemeinde oder der Kirche ein Grundstück zu pachten. Bei der Erbbaupacht erwerben Sie das vererbliche oder veräußerliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten (§ 1012 BGB, § 1 ErbbRVO). Dieser Vertrag läuft meist 99 Jahre und kann dann gekündigt oder verlängert werden.

Der Vorteil am Erbbaurecht ist, dass Sie den Kaufpreis für das Grundstück nicht aufbringen müssen, sondern nur die Pacht zahlen. Allerdings gehört Ihnen das Grundstück dann nicht. Für die Besicherung eines Darlehens mittels Grundschuld benötigen Sie das Einverständnis des Grundstückeigentümers.

Verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung

1. Zunächst bietet sich natürlich das allgemein bekannte Bauspardarlehen an. Dieses hat den Vorteil niedriger Zinssätze, die bereits beim Abschluss eines Bausparvertrages festgelegt werden. Allerdings ist die monatliche Belastung (Zins und Tilgung) ziemlich hoch, da das Darlehen in ca. 11 Jahren abgezahlt werden muss. Es ist also wenig sinnvoll, die Gesamtfinanzierung über einen Bausparvertrag zu machen.
2. Eine zweite Möglichkeit ist die Finanzierung über ein langfristiges (meist 30 Jahre währendes) Annuitätendarlehen. Die Raten lassen sich so geringer halten, sollten aber trotzdem nicht unterschätzt werden, da die Verzinsung zum einen höher als bei einem Bauspardarlehen und zum anderen in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt wird.
   Bei den Bankkrediten kann man wählen zwischen Annuitäten- und Festdarlehen.
   • Beim Annuitätendarlehen ist Ihre Rate entweder gleich oder abfallend. Bei der erst Möglichkeit verschiebt sich mit jeder Ratenzahlung das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil. Bei der zweiten Möglichkeit verringert sich mit jeder Zahlung die Rate. Diese Finanzierung nennt man auch Abzahlungsdarlehen. Der Grund für die fallende Belastung liegt darin, dass die Tilgung konstant bleibt, so dass die Zinsen aufgrund der fallenden Restschuld sinken. Diese Tilgungsform wird heute bei gewerblichen Krediten mit hohen Tilgungssätzen angewandt.
   • Beim Festdarlehen zahlen Sie nur die Zinsen über die vereinbarte Laufzeit und lösen das Darlehen dann in einer Summe ab. Das könnte z.B. durch eine Kapitallebensversicherung oder anderes freiwerdendes Kapital geschehen. Bei der Finanzierung über eine Kapitallebensversicherung haben Sie den Vorteil, dass Sie die Beiträge als Vorsorgeaufwendungen in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.
3. Meist wird eine Kombination aus Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen angeboten. Grundsätzlich werden alle Darlehen, die Immobilien betreffen, durch Hypotheken oder Grundschuld gesichert. Diese wird im Grundbuch eingetragen.

 

Sie wollen kaufen

Dann haben Sie sich natürlich schon etliche Angebote erstellen lassen und sich dann für Ihre Traumwohnung entschieden. Welche Kosten kommen zusammen?

• Wert der Wohnung
• Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis)
• Erwerbskosten (Notar u. andere Gebühren)

In der Regel werden bis zu 80% des angemessenen Kaufpreises bzw. der angemessenen Herstellungskosten fremdfinanziert. Das heißt, dass Sie mindestens 20% selbst aufbringen müssen. Je mehr Sie schaffen, um so geringer nachher die Belastung. Und auch diese wird sich in Grenzen halten, da eine Finanzierung mindestens 10 Jahre läuft.

Möglichkeiten der Wohnungsfinanzierung

1. Zunächst bietet sich natürlich das allgemein bekannte Bauspardarlehen an. Dieses hat den Vorteil niedriger Zinssätze, die bereits beim Abschluss eines Bausparvertrages festgelegt werden. Allerdings ist die monatliche Belastung (Zins und Tilgung) ziemlich hoch, da das Darlehen in ca. 11 Jahren abgezahlt werden muss. Es ist also wenig sinnvoll, die Gesamtfinanzierung über einen Bausparvertrag zu machen.
2. Eine zweite Möglichkeit ist die Finanzierung über ein langfristiges (meist 30 Jahre währendes) Annuitätendarlehen. Die Raten lassen sich so geringer halten, sollten aber trotzdem nicht unterschätzt werden, da die Verzinsung zum einen höher als bei einem Bauspardarlehen und zum anderen in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt wird. Bei den Bankkrediten kann man wählen zwischen Annuitäten- und Festdarlehen.
   • Beim Annuitätendarlehen ist Ihre Rate entweder gleich oder abfallend. Bei der erst Möglichkeit verschiebt sich mit jeder Ratenzahlung das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil. Bei der zweiten Möglichkeit verringert sich mit jeder Zahlung die Rate. Diese Finanzierung nennt man auch Abzahlungsdarlehen. Der Grund für die fallende Belastung liegt darin, dass die Tilgung konstant bleibt, so dass die Zinsen aufgrund der fallenden Restschuld sinken. Diese Tilgungsform wird heute bei gewerblichen Krediten mit hohen Tilgungssätzen angewandt.
   • Beim Festdarlehen zahlen Sie nur die Zinsen über die vereinbarte Laufzeit und lösen das Darlehen dann in einer Summe ab. Das könnte z.B. durch eine Kapitallebensversicherung oder anderes freiwerdendes Kapital geschehen. Bei der Finanzierung über eine Kapitallebensversicherung haben Sie den Vorteil, dass Sie die Beiträge als Vorsorgeaufwendungen in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.
3. Meist wird eine Kombination aus Bauspardarlehen und Annuitätendarlehen angeboten. Grundsätzlich werden alle Darlehen, die Immobilien (Ihre Wohnung ist Teil einer solchen) betreffen, gegen Hypotheken oder Grundschuld gesichert. Diese wird im Wohnungsgrundbuch (Teileigentumsgrundbuch) eingetragen.